FAQ (časté dotazy)

Co je Exkluzivní smlouva nebo-li Smlouva o výhradním zastoupení:

Exkluzivní nebo též výhradní zprostředkovatelská smlouva garantuje prodávajícím dodržení dohodnuté nabídkové prodejní ceny.

Realitní společnost ADOMUS chápe exkluzivitu k dané nemovitosti jako odpovědnost vůči svému klientovi a předpoklad pro seriózní a profesionální řešení daného případu. Exkluzivita pro nás znamená povinnost se maximálně do svěřeného případu pracovně i finančně angažovat a postupovat tak, aby co nejdříve byl splněn uzavřenou smlouvou stanovený cíl.

Díky obchodní síti spolupracujících tipařů, kterých je díky našemu systému stále více a více v celé České republice je zajištěna velice rychlá prodejnost námi nabízených nemovitostí.

Drtivá většina zájemců o koupi nemovitosti nás žádá, abychom do naší nabídky dávali jen nemovitosti s exkluzivní smlouvou, protože nechtějí riskovat ztrátu času, finančních prostředků a nezajímají je nabídky, které jsou nabízeny všude a za různé ceny.

Jaké jsou výhody exkluzivní smlouvy – z pohledu prodávajícího:

• žádná realitní kancelář (dále jen RK) se nevěnuje plně zakázce, kterou nemá smluvně – exkluzivně ošetřenou, tzn. 100% pod kontrolou. Tato skutečnost se projevuje i ve vynaložených nákladech na reklamu zakázky. Pokud se prodeje ujímá více RK, může se stát, že svým přístupem věrohodnost prodeje nemovitosti znehodnotí.
• při neexkluzivní smlouvě se nabízená nemovitost objevuje na stejných inzertních místech s často odlišnou cenou a někdy i odlišnými údaji o nemovitosti, což budí v kupujících pochybnosti o regulérnosti obchodu
• rozhodně neplatí, že čím více realitních kanceláří nemovitost inzeruje, tím rychleji a za vyšší cenu se objekt prodá. Exkluzivní smlouvy prodávajícím garantují cenu a zmenší kupujícím možnost smlouvat

Jaké jsou výhody exkluzivní smlouvy – z pohledu kupujícího:

• pokud kupující realizuje prohlídku nemovitosti, která není pod exkluzivní smlouvou, může dojít k nepříjemným situacím kdy se prohlídky účastní více RK a střetává se na místě více zájemců.
• v okamžiku zablokování nemovitosti nemá kupující záruku, že po dobu blokace a vyřizování financování dané nemovitosti neproběhne u jiné RK prodej nemovitosti, tak zbytečně přijde o nemovitost, kterou si vybral a zároveň přichází o peníze, které vynaložil na získání úvěru (odhad pro banku a poplatek za zpracování úvěru, hypotéky).

Jaké jsou výhody exkluzivní smlouvy – z pohledu partnera (tipaře) společnosti ADOMUS:

Při realizaci vyplácíme tipaři 7–10 % z provize pro RK. Výhodou pro klienta/prodávajícího, je tedy být tipařem Adomus - reality jinak. Tipař může realizaci obchodního případu sledovat na svých vnitřních stránkách (intranetu).

NÁKUP A PRODEJ NEMOVITOSTÍ

Musí být smlouva o prodeji nemovitosti, která je ve společném jmění manželů, podepsána oběma manžely?
Prodej nemovitosti ve společném jmění manželů patří v zásadě mezi úkony, které přesahují obvyklou správu takového majetku a tudíž je k nim zapotřebí souhlasu obou manželů. Občanský zákoník přitom nevyžaduje, aby kupní smlouva přímo byla podepsána oběma manžely, nicméně oba manželé s jejím uzavřením musí souhlasit, jinak by smlouva byla neplatná. Pro předejití případným pochybnostem o existenci souhlasu obou manželů v budoucnu je tedy vhodnější, aby smlouvu podepsali oba, případně aby manžel, který nebude podepisovat smlouvu, písemně potvrdil svůj souhlas s jejím uzavřením.

Jsem ženatý/vdaná. Mohu koupit nemovitost do svého výlučného vlastnictví?
Ano, je to možné. Takového výsledku lze dosáhnout zúžením zákonného rozsahu společného jmění manželů, k němuž je zapotřebí notářského zápisu. Zúžení rozsahu společného jmění manželů lze přitom provést nejen u majetku, který bude nabyt v budoucnu (tj. zúžení před koupí nemovitosti), ale i u majetku, který je již součástí společného jmění manželů (tj. zúžení provedené poté, co byla nemovitost nabyta do společného jmění manželů). Další možností, jak může jeden z manželů nabýt nemovitost za trvání manželství do svého výlučného vlastnictví, by byl například majetek získaný děděním nebo darem pouze jednomu z manželů.

Může cizinec nabýt nemovitost v České republice?
Podle stávajícího devizového zákona mohou cizozemci, tj. osoby, které nejsou českými státními příslušníky ani nemají v České republice povolení k trvalému pobytu, nabývat nemovitosti v České republice pouze velmi omezeně, např. děděním. V souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie dojde ke zmírnění tohoto omezení ve vztahu k občanům členských zemí Evropské unie. Nicméně ve smlouvě o přistoupení jsou pro Českou republiku stanovena přechodná období pro nabývání zemědělské půdy a lesů a pro nabývání nemovitostí k vedlejšímu bydlení v délce 7 let (resp. 5 let) v jejichž průběhu občané členských zemí nebudou oprávněni nabývat zmíněné nemovitosti ani po vstupu České republiky do Evropské unie. Předpokládá se, že problematika výkladu pojmu vedlejší bydlení bude řešena připravovanou novelou devizového zákona a interpretační praxí evropských institucí.

Jsem nezletilá osoba mohu nabýt nemovitost (při koupi/darem)?
Způsobilost fyzické osoby mít práva a povinnosti, tj. i mít vlastnické právo, vzniká narozením, resp. má ji i počaté dítě, narodí–li se živé. Nezletilá osoba tudíž může být vlastníkem nemovitosti. Jinou otázkou je uzavření samotné smlouvy, na základě níž má k nabytí vlastnického práva nezletilcem dojít. Nezletilá osoba má totiž způsobilost jen k takovým právním úkonům, které jsou svou povahou přiměřené vyspělosti odpovídající věku nezletilé osoby. Koupě nemovitosti tudíž u valné většiny nezletilých nebude patřit mezi právní úkony, k nimž by byli způsobilí. Za nezletilou osobu budou tedy uzavírat smlouvu o nabytí nemovitosti její zákonní zástupci, kterými jsou především rodiče, popř. jiní zákonní zástupci, např. osvojitelé, poručníci či opatrovníci.

NA CO DÁVAT POZOR

Na co dávat pozor při koupi pozemku?
Především je nutno ověřit právní vztahy ke kupovanému pozemku, tj. zda je prodávající dle výpisu z katastru nemovitostí skutečně vlastníkem pozemku, který prodává, a zda na pozemku neváznou nějaká práva ve prospěch třetích osob, zejména věcná břemena, zástavní či předkupní práva. Dále by měl být podle výpisu z katastru nemovitostí a příslušného územního plánu prověřen charakter pozemku a možný způsob jeho využití, tj. zda se jedná o stavební pozemek či zda může být na pozemku postaven rodinný dům či komerční objekt. V neposlední řadě by pak měla být věnována pozornost přístupu ke kupovanému pozemku (podle geometrického plánu by tedy mělo být zjištěno, zda je k pozemku volný přístup), faktickým vadám pozemku, jako ekologické zatížení či geologické podloží, jakož i územnímu plánu týkajícímu se okolí pozemku, zejména s ohledem na to, zda v okolí nemá být provedena např. výstavba silnice nebo továrny.

Jaké jsou povinné náležitosti smlouvy o převodu nemovitostí?
Smlouva o převodu nemovitostí by měla kromě určení smluvních stran obsahovat minimálně řádnou identifikaci předmětné nemovitosti, která by měla odpovídat údajům v katastru nemovitosti, a výši kupní ceny. S ohledem na skutečnost, že katastrální úřad v rámci řízení zkoumá, zda jsou ve smlouvě skutečně obsaženy písemné projevy vůle osob ve smlouvě uvedených, je žádoucí podpisy na smlouvě ověřit u notáře.

Jakým způsobem lze ověřit, že existuje volný přístup ke kupované nemovitosti?
V případě koupě domu je třeba v prvé řadě ověřit, zda předmětem koupě je i pozemek, na kterém dům stojí a pozemek okolo domu. Z geometrického plánu, který lze získat na katastru nemovitostí, je pak třeba zjistit, zda pozemek přiléhá k veřejné komunikaci, případně zda je zajištěn přístup přes jiný vedlejší pozemek prostřednictvím věcného břemene cesty.

Jaké lhůty má katastrální úřad k vyřízení návrhů?
V řízení před katastrálním úřadem se aplikují obecné lhůty pro rozhodnutí stanovené správním řádem, které činí obecně 30 dnů a ve zvlášť složitých případech 60 dnů. V případě, že v této lhůtě nelze vzhledem k povaze věci rozhodnout, může ji odvolací orgán na žádost orgánu, který rozhoduje, přiměřeně prodloužit. Je však nutno upozornit, že v praxi, zejména pak v Praze, jsou obecné lhůty uvedené výše často překračovány.

PRONÁJEM BYTU

Jaké jsou povinnosti nájemce, resp. pronajimatele bytu?
Základní povinnosti nájemce a pronajimatele bytu jsou stanoveny občanským zákoníkem. Mezi práva nájemce bytu patří zejména právo nerušeně užívat byt, společné prostory a zařízení bytu, požadovat od pronajimatele provedení oprav, k nimž je povinen, či právo na přiměřenou slevu z nájemného v zákonem stanovených případech. Mezi jeho povinnosti pak patří povinnost platit nájemné, odstranit stavební úpravy provedené bez souhlasu pronajimatele, umožnit přístup k technickým zařízením, které jsou součástí bytu, a pokud příslušná nájemní smlouva nestanoví jinak, pak hradit náklady na drobné opravy v bytě a náklady spojené s běžnou údržbou.

K právům pronajimatele bytu náleží právo požadovat placení nájemného, požadovat odstranění provedených oprav a změn, které nájemce provedl bez souhlasu pronajimatele, či požadovat přístup do bytu za účelem kontroly užívání bytu. Mezi jeho povinnosti se pak řadí zejména povinnost předat byt ve stavu způsobilém k bydlení, odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, pokud nejde o závady, které má odstranit nájemce.

Proč lidé investují do nemovitostí? Důvodem jsou peníze i stabilita...
Výhodou stabilní investice do nemovitostí je určitá nezávislost na pohybu kapitálových trhů s akciemi a dluhopisy a na vývoji úrokových sazeb, samotná investice je totiž zajištěna nemovitostmi v majetku fondů generujících dlouhodobý výnos. Investiční horizont je spíše dlouhodobý s pravidelným výnosem. V porovnání s investicemi do akcií se jedná o konzervativnější investici s očekávaným výnosem nad úroveň 5 % p.a.

PŘÍJMY Z PRODEJE NEMOVITOSTI – ZDANĚNÍ

Nemovitost prodává fyzická osoba (občan), která nemá danou nemovitost zahrnutou ve svém obchodním majetku

• příjmy z prodeje nemovitosti jsou od daně z příjmů osvobozeny, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Pokud tomu tak není, fyzická osoba zdaňuje příjem z tohoto prodeje v rámci daňového přiznání v § 10 – ostatní příjmy. V tomto případě příjem snižuje o cenu, za kterou tuto nemovitost prokazatelně nabyla.

Nemovitost prodává fyzická osoba (podnikatel OSVČ), která má danou nemovitost zahrnutou ve svém obchodním majetku

• prodejní cena je součástí zdanitelných výnosů a daňová zůstatková cena dané nemovitosti je daňově uznatelným nákladem společnosti. Jedinou výjimkou je prodej pozemku, kdy daňová zůstatková cena je uznatelná jen do výše výnosu z prodeje (tj. ztráta z prodeje pozemku není daňově uznatelná)
• fyzická osoba zdaňuje příjem z tohoto prodeje v rámci daňového přiznání v § 7 – příjmy z podnikatelské činnosti. Příjmy z prodeje nemovitosti jsou od daně z příjmů osvobozeny, pokud fyzická osoba nemovitost vyřadila z obchodního majetku a od tohoto vyřazení uběhly již 2 roky (popřípadě 5 let u nemovitostí dle § 4 (1) (b) zákona o daních z příjmů).

Nemovitost prodává právnická osoba (firma)

• prodejní cena je součástí zdanitelných výnosů a daňová zůstatková cena dané nemovitosti je daňově uznatelným nákladem společnosti. Jedinou výjimkou je prodej pozemku, kdy daňová zůstatková cena je uznatelná jen do výše výnosu z prodeje (tj. ztráta z prodeje pozemku není daňově uznatelná).

Daň z převodu nemovitostí – prodej
Daň z převodu nemovitosti platí prodávající, přičemž kupující (nabyvatel) je v tomto případě ručitelem. Sazba daně je 3 % ze základu daně. Základem daně je:

• cena zjištěná podle zvláštního předpisu
• nebo sjednaná cena – základem daně je ta cena, která je vyšší

Prodávající je povinen podat přiznání k dani z převodu nemovitostí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl vklad práva zapsán do katastru nemovitostí.